住宅ローンの借り換えとは
借り換えとは、現在返済中の住宅ローンを別の金融機関の新しいローンで一括返済し、より有利な条件で借り直すことです。 主に金利が下がった場合に行われ、毎月の返済額や総支払額の削減が期待できます。
ただし借り換えには諸費用がかかるため、「金利が下がる＝必ず得」とは限りません。諸費用を差し引いても利息の削減分が上回るかが判断のポイントになります。 本ツールは諸費用を含めた損益を計算し、何年で元が取れるか（損益分岐点）まで算出します。
借り換えにかかる諸費用
借り換えには、新しいローンを組み直すための諸費用がかかります。代表的なものは次のとおりです。 金額は金融機関や借入額によって大きく変わるため、ここでは一般的な内訳の例として挙げます。
- 事務手数料… 定額型と、借入額に対する定率型がある（金融機関により方式・金額が異なる）
- 保証料… 借入額や期間に応じてかかる。保証料が不要なローンもある
- 登記費用… 抵当権の抹消・設定にかかる費用（登録免許税・司法書士報酬など）
- 印紙税… ローン契約書に対してかかる税金（契約金額に応じる）
実際の金額は借入先・物件・借入額で変わります。具体的な見積もりは各金融機関でご確認のうえ、 本ツールの「借り換え諸費用」欄に合計額を入力すると、諸費用込みの損益が試算できます。
損益分岐点（何年で元が取れるか）の見方
借り換えは「諸費用という先払いのコスト」と引き換えに「毎月の利息を減らす」取引です。 そのため、削減できた利息の累計が諸費用を上回った時点から、はじめて得になります。 この境目が損益分岐点です。
本ツールは、借り換え前後の総支払額・利息総額に加えて、諸費用込みの差額と損益分岐点を表示します。 分岐点までの期間より長く住み続け、返済を続ける予定があるほど、借り換えのメリットを受け取りやすくなります。 逆に、近いうちに完済・売却・住み替えを予定している場合は、元が取れる前に終わってしまうこともあります。
借り換えが向いているケースの目安
一般に、次のような条件がそろうほど借り換えのメリットが出やすいと言われます。あくまで目安であり、 最終的には本ツールで諸費用込みの数字を確認して判断してください。
- 現在のローンと借り換え先で金利差がある（差が大きいほど効果が出やすい）
- ローン残高が多く残っている（残高が大きいほど利息削減の効果が出やすい）
- 残りの返済期間が長い（期間が長いほど削減できる利息が積み上がる）
借り換え時に見落としやすい注意点
借り換えでは金利と諸費用以外にも確認したい点があります。 新しいローンで団体信用生命保険（団信）の保障内容が変わることがあり、 金利上乗せ型か無料かで実質的なコストが変わります。
また、住宅ローン控除を受けている場合、借り換えによって借入の条件が変わると控除の扱いに影響することがあります。 控除の適用可否や金額は年・入居時期・借り換え後の条件によって変わり、制度も改正されるため、 ここでは断定できません。借り換えの可否・タイミングは、各金融機関や国税庁の案内、必要に応じて専門家にご確認ください。